Keller bauen: Das kostet er dich

Fertighaus oder nicht – ein Keller macht fast immer Sinn. Denn mit einem Keller kannst du die Grundstücksfläche besser ausnutzen. Beim Planen und beim Keller bauen solltest du in jedem Fall nicht sparen und Profis ranlassen. Denn dieses Geschoss stellt die Grundlage des Hauses dar. Wir zeigen, welche Rolle dabei die Bodenbeschaffenheit spielt, warum ein Fertigkeller in der Regel die beste Wahl ist und wie es mit den Kosten aussieht: In diesem Ratgeber geben wir dir einen ausführlichen Überblick zu allen Punkten rund ums Thema Keller bauen.

Welches sind die häufigsten Kellerbauarten?

Zunächst unterscheidet man beim Keller bauen hauptsächlich zwischen zwei Arten:

• dem klassischen Keller (gemauert oder betoniert) und
• dem Fertigkeller.

Letzterer besteht aus vorgefertigten Elementen und bedarf auf der Baustelle nur noch der Montage. Der Fertigkeller wird passend zum später darauf stehenden Mehr- oder Einfamilienhaus geplant und gebaut. Das Keller Bauen geschieht in kürzester Zeit und dauert je nach Kellergröße zwischen wenigen Stunden und einer Woche. Man kann sowohl ein Fertighaus auf einem Fertigkeller bauen als auch ein konventionell gebautes Haus.

Die Planung des Kellers hängt vor allem davon ab, welche Verwendung du für die Räume hast: du kannst deinen Keller entweder als Nutz- oder als Wohnkeller anlegen. Worin der Unterschied zwischen einem Nutzkeller und einem Wohnkeller besteht, liest du weiter unten. Möglich ist alternativ der Bau eines Teilkellers, bei dem nicht die komplette Fläche des Hauses unterkellert ist.

Zum Keller bauen gibt es verschiedene Optionen: entweder du baust mit deinem Fertighaushersteller oder du entscheidest dich für ein auf Kellerbau spezialisiertes Unternehmen. Wenn du dich für einen Anbieter von Fertigkellern entscheidest, solltest du darauf achten, dass das Unternehmen Mitglied der Gütegemeinschaft Fertigkeller bauen (GÜF) ist.

Keller bauen: Beim Fertigkeller werden die im Werk vorab gefertigten Elemente auf der Baustelle nur noch montiert.

Was sind Vor- und Nachteile beim Keller bauen?

Generell hat ein Keller viele Vor- und ein paar Nachteile. Einen der größten Vorteile spielt ein Keller bei einem kleinen Grundstück aus: durch den Keller verkleinert sich die bebaute Fläche und du schaffst mehr Grünflächen, indem du Räume nach unten legst. Damit nutzt du den stetig teurer werdenden Baugrund besser aus. Beim Wiederverkauf profitierst du bei einem Einfamilienhaus inklusive Unterkellerung von einem höheren Marktwert.

Ein Keller eignet sich hervorragend für die Unterbringung der Haustechnik. So erreicht man später auch von unten die kritischen Zonen, falls Reparaturen anstehen. Das ist nicht möglich, wenn sich unter der Erdgeschossplatte bereits das Erdreich befindet.

Mit einem Keller schaffst du generell Ausbaureserven und sorgst für mehr Flexibilität: zum Beispiel für einen Raum, den die Bewohner später wahlweise als Gäste-, Spiel- oder Arbeitszimmer nutzen. In dem Fall muss der Keller alle Vorgaben für einen Wohnkeller erfüllen. Auch ein Hauswirtschaftsraum findet unten seinen Platz. Ebenso wie ein notwendiger Raum für eine Heizungs- bzw. eine Lüftungsanlage. Beim Fertigkeller kommen als Vorteile noch hinzu: der feste Liefertermin, die kurze Bauzeit und als positiver Nebeneffekt, rascher weiterbauen zu können.

Den vielen Vorteilen stehen als Nachteile die höheren Baukosten entgegen und die insgesamt verlängerte Bauzeit gegenüber dem Hausbau mit Bodenplatte. Letztere fällt beim Fertigkeller jedoch aufgrund der zeitsparenden Montage vor Ort nicht so ins Gewicht.

Vorteil Keller bauen	Nachteil Keller bauen
+ Plus an Wohnfläche	- kostet oft mehr Geld als Bodenplatte
+ gesteigerter Wert des Hauses	- etwas längere Bauzeit
+ effizientere Nutzung der Grundstücksfläche	- oft weniger Tageslicht
+ Stellfläche für Heizung und Haustechnik, Stauraum	- Barrierefreiheit erfordert zusätzlichen Aufwand
+ als Einliegerwohnung vermietbar	- Feuchtigkeit tritt schneller auf

Kann ich auf jedem Grundstück einen Keller bauen?

Prüfe im Vorfeld zum Keller bauen diese zwei Dinge: Grundwasserspiegel und Qualität von Grund und Boden. Auch wenn bereits Erfahrungswerte von benachbarten Grundstücken vorliegen, weist der Boden des eigenen Baugrunds möglicherweise einen anderen Zustand auf. Vor einem hohen Grundwasserspiegel kannst du dich zwar mit dem Bau eines wasserdichten Kellers schützen, einer sogenannten „weißen Wanne“. Diese bedeutet aber wesentlich höhere Kosten. Deshalb kann es sinnvoll sein, aufs Keller bauen zu verzichten, wenn eine starke Gefährdung durch drückendes Sickerwasser besteht. Wichtig ist beim Keller bauen außerdem, dass keine Altlasten auf dem Grundstück ruhen. Das ist zum Beispiel auf Grundstücken der Fall, auf denen früher Abfälle lagerten. Erkundige dich deshalb, was vorher dort gemacht wurde. Auch das Lesen des Bebauungsplans macht Sinn. Denn dieser enthält alle wichtigen Vorgaben, die das Keller bauen betreffen.

Nur ein individuell angefertigtes Baugrundgutachten bringt die nötigen Informationen für die weitere Planung. Die Kosten für eine solche Untersuchung liegen bei rund 1.000 bis 1.500 Euro – je nach Zustand des Bodens und Detailtiefe der Untersuchung.

Liegt das Grundstück am Hang, bietet sich die Unterkellerung an. Hier liegen die Kosten für die Erdarbeiten und das Anfüllen der Bodenplatte möglicherweise so hoch, dass sich das Keller Bauen eher lohnt. In dem Fall erfüllt das Kellergeschoss eine doppelte Funktion: zum Hang hin ist es Wohnbereich, weil hier Fenster für natürliche Belichtung sorgen. Gegen den Hang ist es ein Keller.

Liegt das Grundstück am Hang, eignet es sich gut zum Keller bauen.

Was ist wichtig, wenn ich meinen Keller als Wohnkeller baue?

Wichtig ist bei Aufenthaltsräumen im Keller, dass sie die Vorgaben der betreffenden Landesbauordnung erfüllen. Das ist besonders der Fall, wenn es sich um Wohnräume handelt. Beim Keller bauen musst du daher folgende Punkte erfüllen:

• Genügend Fenster für Tageslicht
• Mindesthöhe zwischen Oberkante Fußboden und Unterkante Zimmerdecke einhalten
• Ausreichende Möglichkeiten zur Belüftung
• Wärme- und Tauwasserschutz
• Ausreichende Dämmung
• Ausreichende Beheizung
• gegebenenfalls zweite Fluchtwege durch hinreichend große und erreichbare Fenster

Tipp: Ein Hochkeller sorgt für mehr Licht, denn hier liegt gut die Hälfte der untersten Etage aus dem Erdreich heraus.

Bei der Heizung gibt es unterschiedliche Systeme: neben herkömmlichen Heizkörpern, bietet hier der Fertigkellerhersteller Knecht Kellerbau zum Beispiel vorgefertigte Betonfertigteile für Boden, Wand oder Decke an, bei denen Heiz- und Kühlsysteme integriert sind.

Bei einem beheizten oder offen mit den oberen Geschossen verbundenen Keller kommt der energetische Standard des Untergeschosses zur energetischen Berechnung des Hauses hinzu. In diesem Fall erfordert das einen Wärmeschutz und der Standard muss die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetztes GEG erfüllen. Hierfür gibt es beim Fertigkeller auch Systeme, bei denen die Wände bereits die nötige Dämmschicht haben. Bei der Klima-Plus-Wand von Knecht werden Dämmung und Wand beim Betonieren miteinander verzahnt. Drückendes Wasser kann der Dämmung somit nichts anhaben.

Was ist beim Nutzkeller wichtig?

Fällt die Wahl beim Keller bauen auf einen hauptsächlich zu Lagerungszwecken genutzten Keller, dann ist eine Heizungsanlage überflüssig. In diesem Fall befinden sich in der Regel nur Heizungs- und Lüftungstechnik oder Hauswirtschafts- und Abstellräume im Keller. Auch Vorräte, Hobby-Ausstattung oder sonstige Geräte und Werkzeuge kannst du im Nutzkeller gut lagern.

Eine Dämmung ist beim Nutzkeller nur an der Decke, also zwischen Keller und beheiztem Erdgeschoss nötig. Zusätzlich müssen die Abgänge in das Untergeschoss gedämmt werden, wenn sie innerhalb des Hauses liegen. Das Erschließen des Kellers von außen ist ebenfalls möglich. Nachteil wenn man beim Keller bauen einen unbeheizten und ungedämmten Keller wählt: wird hier zum Beispiel falsch gelüftet, setzt sich die eindringende feuchte Luft als Kondenswasser schneller an den kalten Wänden ab.

Welche Bauweisen gibt es?

Die Kellerwände benötigen einen guten Schutz vor Erdfeuchte und ablaufendem Regenwasser. Dabei definiert der Zustand des Bodens in den meisten Fällen, welche Art von Schutzschicht ein Keller zwingend benötigt. Abdichtungen gegen drückendes Grundwasser sind erforderlich, wenn das Gebäude im Grundwasser steht oder Wasser sich über einen längeren Zeitraum vor der Kellerwand stauen kann. Die Bauweise, bzw. Ausführung erfolgt beim Fertigkeller in der Regel als weiße Wanne, bei der das ganze Element wasserundurchlässig ist. Beim gemauerten Keller erfolgt die Ausführung in der Regel als schwarze Wanne. Bei dieser Bauweise dichtet man die Kellerwand von außen mit wasserdruckhaltenden Baustoffen ab.

	Weiße Wanne	Schwarze Wanne
Material von Außenwänden und Kellerboden	Ortbeton, wasserundurchlässiger Beton (WU-Beton)	gemauerter Keller
Abdichtung	Keine zusätzliche Abdichtung	Bitumendickschicht oder Bitumenbahnen, bzw. Kunststoffbahnen
Vorteil / Besonderheit	Sehr belastbar auch bei hohem Grundwasserspiegel	Verhindert Diffusion von Wasserdampf, kann auch in Eigenleistung gebaut werden

Kann man Keller selber bauen?

Das Keller Bauen in Eigenregie und ohne fachliche Begleitung ist schwierig. Der Bau bedarf unter allen Umständen einer fachgerechten Ausführung, da es sich um den Unterbau des Gebäudes handelt. Dieser stellt idealerweise eine belastbare und dauerhafte Basis des Hauses dar. Wer hier auf die Arbeit von Fachleuten verzichtet, spart am falschen Ende. Denn durch seine Eigenschaft als erdberührtes Geschoss ist der Keller extrem sensibel. So ist es unerlässlich, dass von der Statik über die Abdichtung bis zur Dämmung und den Planungen für den Anschluss des Hauses ans Netz alles stimmt. Der Keller muss sorgfältig gegründet und gegen Erdfeuchte und eventuelles Grundwasser abgedichtet sein.

Um einen Überblick über die Komplexität des Kellerbaus zu vermitteln, listen wir hier die verschiedenen Schritte auf, die grundsätzlich zum Keller bauen notwendig sind. Sie bedürfen alle einer exakten Ausführung. Im Vorfeld zum Bau in Eigenleistung musst du dich zunächst um folgende Punkte kümmern:

• Untersuchung des Baugrunds
• Grundstücksvermessung und Einmessung des Kellers
• Erstellung der Kellerpläne
• Statik und Prüfstatik für den Keller
• Baueingabe und Beantragung der Anschlüsse

Hinzu kommt das eigentliche Keller Bauen mit:

• Erdarbeiten
• Vorbereitung des Baugrundes
• Sauberkeitsschicht
• Fundamenterstellung und Bodenplatte
• Herstellung der Anschlüsse
• Wandherstellung und Deckenbetonierung
• Abdichtung, Drainagelegung und Wiederverfüllung
• Kellerausbau mit Fenster- und Türenmontage, Verputz, Einbringung von Estrich- und Bodenbelag, Heizungs-, Sanitär- und Elektromontage, Wärmeschutz zum Beispiel der Kellerdecke

Was kostet es einen Keller zu bauen?

Man geht grob davon aus, dass der Gesamtpreis für einen Keller in einem Bereich zwischen 40.000 und 100.000 Euro liegt. Das ist abhängig von Eigenschaft, Nutzung, Ausstattung und Größe. Das Baugrundgutachten liefert die Grundlage, um bei den Kosten möglichst genaue Aussagen zu treffen. Anhand dessen wird das Angebot individuell geplant. Denn wie aufwendig und teuer ein Fertigkeller wird, hängt maßgeblich vom Zustand des Baugrundes ab.

Sparen kannst du zum Beispiel bei der Ausstattung: ein Keller, den du nicht als Wohnraum nutzt, muss nicht den gleichen Standard erfüllen wie die oberen Geschosse. Auf das Verputzen der Wände kannst du verzichten. Gleiches gilt fürs Fliesenlegen oder den Einbau hochwertiger Türen.

Baut man mit einem Fertighaushersteller, ist der Preis fürs Keller Bauen im Hauspreis in der Regel nicht inbegriffen. Das verrät die Bezeichnung ab Oberkante Bodenplatte/Kellerdecke. Viele Fertighaushersteller bauen den Keller nicht selbst, sondern kooperieren mit Kellerbauern. Dabei lohnt es sich möglicherweise finanziell, wenn du dich selbst um die Planung und den Bau des Kellers durch einen Fertigkellerbauer kümmerst. Lass dir hierzu vom Fertigkelleranbieter die genaue Baubeschreibung eines zu deinem Haustyp passenden Kellers zukommen. Du musst dann allerdings selbst sicherstellen, dass der Keller zum Haus passt. Und du musst schauen, wer die Anschluss-Stellen bei Keller und Haus bearbeitet und wie der zeitliche Ablauf funktioniert.

Was kostet ein Keller mit 100 qm?

Den Preis für einen Keller mit bestimmten Ausmaßen kann man in jedem Fall nur grob angeben. Neben der Größe spielen vor allem die Ausstattung und die Bodenverhältnisse auf dem Grundstück eine entscheidende Rolle. Je nach Art des Bodens entstehen möglicherweise zusätzliche Kosten. Pauschale Kostenangaben fürs Keller Bauen solltest du daher mit Vorsicht genießen.

Du solltest dich jederzeit direkt an einen Kellerbauer wenden und ein Angebot für den Kellerbau anfordern. Natürlich variieren die Preise von Anbieter zu Anbieter. Das Angebot muss bestimmte Punkte enthalten. Unter Einbeziehung dieser Punkte kannst du die Kosten für das Untergeschoss pro Quadratmeter individuell berechnen, hierzu gehören:

• Planungsleistungen für die Produktion
• Entwässerung und Fundamentarbeiten (Bodenplatte)
• Wand- und Deckenelemente
• Einbauteile
• Abdichtung
• evtl. Dämmungen
• Geschosshöhe für den Keller

Was kostet ein Keller mit Aushub?

Es gilt: Je höher die Bodenklasse, desto teurer der Aushub. Stellt man bei der Bodenanalyse Belastungen des Aushubs fest, verteuert das die Entsorgung zusätzlich. Schnell kommen für den Erdaushub und Entsorgung für einen Keller eines durchschnittlichen Einfamilienhauses mehrere zehntausend Euro zusammen. Die Entsorgungskosten variieren regional stark: Vor allem in Ballungsgebieten stiegen die Deponiekosten in den vergangenen Jahren sprunghaft an.

Das Kellerangebot enthält nicht zwangsläufig den Aushub der Baugrube für den Keller. Der Bauherr muss ihn unter Umständen eigenhändig organisieren. Die Kosten schließen das Ausheben und Entsorgen mit ein und richten sich nach der Art des Bodens. Hier ist es wichtig, vorab zu bestimmen, welcher Boden vorliegt. So vermeidest du beim Aushub kostspielige Überraschungen, die möglicherweise bei einem verunreinigten Boden auf dich zukommen. Es muss also klar sein, ob es sich um gewachsenen Boden, Fels oder geschütteten Boden handelt. Letzterer eignet sich zum Beispiel nur bedingt als Baugrund.

Was muss ich beim Vertrag beachten?

Bei deinem Traumhaus ist die Entscheidung gegen eine Bodenplatte und fürs Keller Bauen gefallen? Und du hast vor, den Bau in Eigenregie umzusetzen? Hier gibt es zwei Optionen: du lässt den Keller von einem Architekten planen und bauen oder du überlässt das Ganze einem Fertigkelleranbieter. Zusammen mit dem von dir beauftragten Architekten entwickelst du den Grundriss. Zudem koordiniert und überwacht der Architekt alle für den Bau nötigen Schritte. Beachte hier: die sogenannte Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gilt seit Juli 2019 nicht mehr. Honorare für die Architektenleistung kannst du seitdem frei vereinbaren.

Prüfe beim Bau mit einem Fertigkelleranbieter alle vorliegenden Angebote sorgfältig in Absprache mit deinem Fertighaushersteller. Nur so kannst du feststellen, ob das Angebot mit den Anforderungen des Hausbauers übereinstimmt. Als Grundlage gehören in den Vertrag alle technischen Vorgaben des Fertighausherstellers, des Geologen und des Bodengutachters. Die Verwendung als Wohn- oder Nutzkeller musst du ebenfalls angeben. Denn daraus ergeben sich bestimmte Voraussetzungen fürs Keller Bauen.

Beim Hausbau unterscheidet man drei Arten von Verträgen: den Verbraucherbauvertrag, den Bauvertrag und den Bauträgervertrag. Ist der Keller Teil des Hauskaufs bei einem Fertighaus, wird er nach dem Verbraucherbauvertragsrecht gebaut. Wenn ein Kellerbauunternehmen den Keller erstellt, unterliegt dieser als separater Gebäudeteil dem Bauvertragsrecht.

Zum einen kannst du einen Vertrag mit einem Handwerksunternehmen nach dem Werkvertragsrecht des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) abschließen. Zum anderen kannst du dies auf Grundlage der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) tun. Das Werkvertragsrecht des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist die Basis des Bauvertragsrechts und des Verbraucherbauvertragsrechts. Beachte BGB-einschränkende oder -relativierende Regelungen im Vertrag. Sie sind nahezu jedes Mal nachteilig für Verbraucher. Bei Baumängeln, der Bauzeit, Abnahme und Einbehalten von Kosten ist es ratsam, Einschränkungen nicht grundlos zu akzeptieren. Das Werkvertragsrecht des BGB regelt u.a. die allgemeinen Rechtsgrundlagen für den Austausch von Waren und Dienstleistungen. Das VOB dagegen ist ein speziell für den Bausektor ausgearbeitetes Regelwerk. Es hat zwar keinen Gesetzescharakter, nach seinen Richtlinien kannst du allerdings Verträge abschliessen, die entsprechende Rechtsgültigkeit haben. Hier kommt in der Regel die VOB / B zum Einsatz, sie enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge. Hinsichtlich der Vertragsart hast du sowohl bei BGB-Verträgen als auch bei VOB-Verträgen die Wahl zwischen 2 Varianten: dem Einheitspreisvertrag und dem Pauschalvertrag.

Wie vermeide ich Baumängel beim Keller bauen?

Um Baumängel zu vermeiden, gilt die Devise: Vorsorge lohnt sich. Dies bedeutet zum Beispiel, dass du den Bauprozess von einem Sachverständigen begleiten lässt. Zusätzlich kannst du auch eine Mängeldokumentation vornehmen, indem du ein Bautagebuch führst. Hier hältst du alle Vorkommnisse auf der Baustelle im täglichen Rhythmus fest. Dazu gehören Gesprächsnotizen, Ablaufbeobachtungen und Fotodokumentationen des Bauablaufs sowie dabei aufgetretene Probleme. Halte einen Baumangel sofort schriftlich und mit Foto fest und setze den Bauleiter davon in Kenntnis. Anschließend kannst du eine offizielle Mängelrüge gemäß VOB oder einer anderen Vertragsgrundlage aussprechen.

Nach Fertigstellung der Leistungen hat der Kelleranbieter Anspruch auf eine Abnahme. Dabei nimmt der Bauherr dem Unternehmer die Leistungen ab und erkennt sie als vertragsgemäß an. Mängel stehen der Abnahme nicht unbedingt entgegen. Es ist aber sinnvoll zum Zeitpunkt der Abnahme keine Mängel mehr rügen zu müssen, sondern das Gewerk mängelfrei zu übergeben.

Wann muss ein Keller gebaut werden?

Den Keller baut man logischerweise immer zuerst. Die spätere Nachrüstung eines Kellers ist in vielen Fällen kaum möglich und zudem mit hohen Kosten verbunden.

Und wie sieht es mit dem richtigen Zeitpunkt fürs Keller Bauen aus? Einen Keller kann man fast das ganze Jahr über bauen: am besten eignen sich in der Regel die Frühlings- und Sommermonate. Die ersten Herbstmonate bieten sich für den Kellerbau ebenfalls an – auch wenn der Herbst schon nicht mehr als Hauptsaison für den Hausbau gilt.

Fazit Keller bauen

Beim Bauherrn erfreuen sich Fertigkeller immer größerer Beliebtheit. Diese lassen sich sowohl bei Fertighäusern als auch bei konventionell gebauten Häusern realisieren. Dadurch dass die Elemente im Werk vorgefertigt werden, sind sie auf der Baustelle schnell montiert. So verringert sich die Bauzeit auch insgesamt. Teils ist schon die für einen Wohnkeller nötige Dämmung sowie Heiz- und Kühlsysteme in den Betonfertigteilen eingebaut.

Ein wichtiger Punkt beim Keller bauen ist die Bodenbeschaffenheit. Prüfe diese in jedem Fall mit einem Baugrundgutachten: nur so hast du vorab schon eine gute Schätzung wie teuer der Keller wird und bist sicher vor kostspieligen Überraschungen. In manchen Fällen solltest du das Keller bauen einer Bodenplatte vorziehen. Zum Beispiel bei einem Grundstück am Hang. Denn hier sind die Kosten für eine Bodenplatte höher.

Generell ist es nicht möglich, die Kosten für den Keller pro Quadratmeter anzugeben. Denn es gibt viele Faktoren, die den Preis beeinflussen. Hierzu zählen Ausstattung, Lage und Bodenverhältnisse. Auch wenn du fürs Keller bauen in der Regel tiefer in die Tasche greifen musst als für die Bodenplatte – es lohnt sich. Denn ein Keller ist nicht mehr nachrüstbar. Wenn du darauf verzichtet, musst du überirdisch Platz für den nötigen Stauraum, für die Haustechnik, Waschmaschine, Trockner und Hobbys finden.