Beim Hausbau läuft selten alles exakt so, wie es am Anfang in deiner Kalkulation stand. Das ist keine böse Unterstellung, sondern aus Erfahrung resultierende Baustellenrealität.
Genau dann kommt ein Wort ins Spiel, das keine Baufamilie hören möchte: Nachfinanzierung. Also zusätzliches Geld, das über die ursprünglich vereinbarte Baufinanzierung hinaus benötigt wird. Hören möchte es deshalb keiner, weil es in der Praxis weit über „dann geht man eben nochmal zur Bank“ hinausgeht.
Warum Nachfinanzierung so heikel ist
Eine einmal durchgeplante und genehmigte Baufinanzierung ist ein komplexes Mosaikbild:
In der Praxis fließen dutzende Faktoren ein, werden miteinander verrechnet, woraus sich wiederum deine individuelle Finanzierung ergibt. Das ist der Grund, warum du dir im Vorfeld genau darüber im Klaren sein muss, worauf es beim Immobilienkredit ankommt.
Denn hat die Bank erst einmal grünes Licht gegeben, ist die Finanzierung ähnlich fest wie deine frisch gegossene Bodenplatte nach wenigen Wochen. Wenn du jetzt mehr Geld brauchst – warum auch immer – gerät die ganze Kalkulation durcheinander, weil sich durch die zusätzlichen Tausender gleich mehrere Faktoren verändern.
Dass der bestehende Darlehensvertrag einfach geändert und aufgestockt wird, ist daher eher selten. Das heißt, für dich läuft es wahrscheinlicher auf eine andere Lösung hinaus:
Das verkompliziert einfach alles, denn obwohl es ein anderer Kredit ist, wird die ganze Kalkulation nochmal von Grund auf neu durchgearbeitet: Reicht das Einkommen? Ist das Objekt die höhere Kreditsumme wert? Gibt es noch Sicherheiten? Hat sich die Bonität verändert? Passt die zusätzliche Rate noch ins Haushaltsbudget?
Wo die größten Risiken für Nachfinanzierungen liegen
Häufig wird es so dargestellt, als seien Nachfinanzierungen in den allermeisten Fällen mangelnder Sorgfalt des Bauherrn anzukreiden – „hat sich einfach verkalkuliert“. Ganz so eindimensional ist es jedoch wirklich nicht.
Denn: Kein Bauherr kalkuliert ungeprüft. Bei solchen Summen schaut die Bank naturgemäß besonders genau hin und rechnet selbst durch. Sich als Finanzlaie zu verkalkulieren, ist also viel schwieriger (zum Glück) als kolportiert. Viel häufiger werden Nachfinanzierungen nötig, weil das Budget an mehreren Stellen ausfranst – woran sowohl du eine Schuld durch spontane Änderungs- oder Upgrade-Wünsche tragen kannst als auch andere.
Folgendes kannst du dir als typische Klassiker vorstellen:
Wie kippende Zeitpläne mit kippenden Budgets zusammenhängen
Nachfinanzierung hat aber nicht nur ungeplant ausufernden Baukosten oder spontanen Extrawünschen zu tun. Auch Verzögerungen können teuer werden. Besonders kritisch, weil hier wenig bis nichts deiner Kontrollierbarkeit unterliegt, sondern man manchmal schlichtweg „Pech haben“ kann.
Ein Beispiel: Dein Elektriker muss den Termin platzen lassen, weil ein anderer Kunde seine Rechnung nicht gezahlt hat und er deshalb nicht für Kabel und Co. deines Hauses in Vorleistung gehen kann – vielleicht geht die Elektrofirma darüber sogar bankrott. Du findest zwar glücklicherweise eine Ersatzfirma, die kann aber nicht zum ursprünglich geplanten Termin. Dadurch wiederum verschieben sich Folgegewerke wie Verputzer, Trockenbauer, Estrichleger oder Maler. Manche Firmen müssen neu eingeplant werden, andere haben längst neue Baustellen angenommen. Der ganze Bauablauf rutscht nach hinten.
Warum das nicht bloß den Zeitplan stört, sondern eine ziemliche finanzielle Belastung werden kann, hat mehrere Gründe:
- Die Ersatzfirma kann teurer sein als der ursprüngliche Anbieter.
- Folgegewerke verlangen unter Umständen neue Termine oder Mehrkosten.
- Die Bauzeit verlängert sich; Miete und Baufinanzierung laufen länger parallel.
- Noch nicht abgerufene Darlehensteile können Bereitstellungszinsen auslösen.
- Zusätzliche Koordination, Zwischenlösungen oder Sicherheiten kosten Geld.
Warum ein Puffer meist die bessere Lösung ist
Fassen wir kurz zusammen:
Zwar ist es absolut verständlich, dass viele Baufamilien ziemlich eng planen. Grundstück teuer, Haus teuer, Zinsen nicht gerade geschenkt – da wirkt jeder zusätzliche Euro wie Geld, das man lieber in Küche, Bad oder Boden stecken würde. Genau das ist aber gefährlich.
Von deiner ursprünglichen Kalkulation solltest du deshalb grundsätzlich mindestens 10 Prozent Puffer einplanen – als absolute Untergrenze. Realistischer wären sogar 15 Prozent – und bei Altbauten, viel Eigenleistung, schwierigen Grundstücken oder vielen Einzelgewerken solltest du sogar 20 Prozent anpeilen.
Für Banken ist das zwar mehr Geld, das sie verleihen müssen – aber es sorgt auch dafür, dass die Finanzierung insgesamt reibungsloser laufen kann. Du kannst also in aller Regel gut argumentieren.
Fazit: Lieber vorher größer denken als später teuer flicken
Eine Nachfinanzierung soll nicht vorkommen, tut es aber sehr viel häufiger, als du vielleicht glaubst. Sie ist zwar kein Weltuntergang, aber sie ist fast immer stressiger, teurer und unangenehmer als eine solide Erstplanung. Wer beim Hausbau von Anfang an realistisch kalkuliert, Bauverzögerungen einkalkuliert und einen echten Puffer einplant, baut entspannter – und näher an der Realität.
Die beste Finanzierung ist deshalb eine, die auch dann noch hält, wenn die Baustelle einmal nicht nach Prospekt läuft – und das ist eher die Regel als die Ausnahme.
