Ist ein Keller sinnvoll? Wann sich das Untergeschoss lohnt

Jeder Bauherr muss die Entscheidung für oder gegen einen Keller treffen. Vordergründig sprechen Kosteneinsparungen gegen das Untergeschoss. Aber es gibt auch viele gute Gründe, warum sich ein Keller langfristig lohnt. Denn ein „richtiges Haus” braucht einen Keller. So denken viele Bauherren, vor allem in Süddeutschland. Und es spricht tatsächlich so einiges für das Geschoss untendrunter. Wir zeigen Ihnen hier unsere Favoriten.

Lohnt sich ein Keller? Mehrwert vs. Baubudget

„Wer bei seiner Bedarfsanalyse auf mehr als 45 Quadratmeter Nutzfläche kommt, die keiner 1A-Lage im Obergeschoss bedürfen, dem rate ich zu einem Keller“, sagt Bernd Hetzer, Vertriebsleiter beim Fertigkeller-Spezialisten Knecht. Circa 1.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche muss man nach seinen Angaben für einen Keller mindestens einkalkulieren: Dieser ist abgedichtet gegen zeitweise drückendes Wasser, gedämmt und hat einem mittleren Innenausbaustandard. Für den gesamten Keller kommen also je nach Hausgröße etliche Tausend Euro zusammen. „Wenn man es aber richtig betrachtet“, führt Hetzer weiter aus, „lohnt sich ein Keller für viele Bauherren.“

Rechenbeispiel, das zeigt, wann der Keller sinnvoll ist:

Eine Familie hat ein Baubudget von 390.000 Euro. Baut sie ein Haus ohne Keller, also direkt auf die Bodenplatte, müsste sie rund 27.000 Euro für deren Erstellung mit Erdarbeiten einrechnen. Für das Haus bleiben also noch 363.000 Euro übrig. Bei einem durchschnittlichen Preis von 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche könnte die Familie sich dann noch 165 Quadratmeter Wohnfläche leisten – alle Nebennutzungen, wie Haustechnik, Abstellraum etc. müssen noch von der oberirdischen Wohnfläche „abgezogen“ werden.

Baut dieselbe Familie mit demselben Budget mit Keller, holt sie mehr raus: Insgesamt würde die Grundfläche etwas kleiner ausfallen als bei der ersten Rechnung: Statt rund 80 Quadratmetern Nettogrundfläche, setzt man nun nur noch 70 pro Ebene an. Für den Keller würden vom Baubudget von 390.000 Euro rund 70.000 abgehen, für die Erdarbeiten noch einmal 18.000. Übrig bleiben 302.000 Euro, für die man 137 Quadratmeter Wohnfläche bauen kann. Zuzüglich der 70 Quadratmeter Keller, hätte die Familie hier für dasselbe Geld also 207 Quadratmeter auf drei Ebenen: Das sind 25 Prozent mehr als bei der Variante 1!

Wichtiger Hinweis: Die Kosten beziehen sich auf Werte aus dem Jahr 2018. Diese Preise dienen dem Zwecke der Verdeutlichung der Rentabilität. Jedoch liegen die Kosten für Hausbau sowie den Bau eines Kellers heute aufgrund von Preissteigerungen über den genannten Werten (Stand: 2026).

Worauf muss ich bei der Kellerstatik achten?

Die Kellerwände bilden das ideale „Fundament” für die darüberliegenden Außenwände, die Grundfläche des Kellers sollte also auch der des darüberliegenden Erdgeschosses entsprechen. Eine lediglich teilweise Unterkellerung, um Geld zu sparen, ist wenig ratsam: So entstehen unterschiedliche Gründungssituationen, die statische Probleme mit sich bringen können.

Nutzung und Platz

Sonderfall Hanggrundstück

Handelt es sich bei dem vorgesehenen Bauplatz um ein Hanggrundstück, bietet es sich geradezu an, einen Keller mit einzuplanen. Denn durch die Hanglage kann hier ein weiteres, attraktives und vollwertig nutzbares Geschoss entstehen: mit Blick zum Tal im vorderen Bereich und geschickt im hinteren Bereich platzierten Nebenräumen und Erschließung.

Mehr Wohnraum

Bei den heutigen, fast überall hohen Baulandpreisen ist eine optimale Nutzung des Baugrundes Pflicht. Dabei hilft der Keller. Bei sehr knappen Platzverhältnissen können im Untergeschoss all die „Nebennutzungen“ wie Haustechnik, Waschküche, Abstellraum etc. untergebracht werden, die dem Wohnen in der oberirdischen 1A-Lage wertvollen Platz streitig machen würden. Aber auch Wohnräume können gut im Untergeschoss untergebracht werden – vorausgesetzt man sorgt für ausreichend natürliche Belichtung. Das geht bei Häusern, die am Hang gebaut werden natürlich besonders einfach: Zur Talseite lässt sich das Kellergeschoss zum Wohnen großzügig öffnen, auf der „eingegrabenen“ Hangseite können ergänzende Nebenräume untergebracht werden.

Wo der Baugrund besonders teuer ist – also in Ballungsgebieten – kann es letztendlich aber günstiger sein, einen Keller für Nebenräume einzuplanen, als diese an anderer Stelle auf dem Grundstück unterzubringen. Denn: Egal, ob es sich um einen Anbau handelt oder um ein frei stehendes Lager irgendwo auf dem Grundstück – es wird wertvoller Baugrund verbraucht.

Stauraum, Hobby-Raum und Home-Office

Bereits 2014 stellte das Statistische Bundesamt fest, dass jeder Deutsche rund 10.000 Dinge in seinen vier Wänden hortet – die wollen untergebracht werden. Für Jäger und Sammler bietet der Keller perfekten Stauraum, um alle Schätze gut und übersichtlich aufzubewahren. Ob Saisonartikel wie Ski- und Golfausstattung, Gartengeräte und Weihnachtsdekoration, aber auch Weinsammlung oder Vorräte finden hier ihren Platz und nehmen im Wohnraum keinen weg. Ideal ist es, wenn der Keller unterschiedliche Räume mit den für das Staugut idealen klimatischen Verhältnissen bietet.

Dabei bietet ein beheizter Kellerraum vielfältig nutzbare zusätzliche Fläche, von der es ja fast nie genug geben kann. Hier lassen sich sowohl ein Home-Office als auch ein Gästebett unterbringen oder es kann eine Werkstatt betrieben werden. Endlich findet sich die geeignete Fläche für den Aufbau und das Bespielen der Carrera-Bahn.

Geräuschintensive Hobbies wie Trompete oder Schlagzeug spielen, lassen sich wunderbar im von den Wohnräumen getrennten Untergeschoss ausüben. Wenn eine solche geräuschintensive Freizeitbeschäftigung bereits in der Planungsphase bekannt ist, empfiehlt es sich natürlich, von Anfang an einen entsprechenden Schallschutz einzuplanen. Auch ein Fitnessraum ist im Untergeschoss gut aufgehoben.

Wohnkeller oder Nutzkeller

Je nachdem, wie ein Keller genutzt werden soll, muss er gedämmt werden. Die einfachste Variante ist der reine Nutzkeller, der keine beheizten Räume aufweist: Er muss auch keine Wärme vor dem Entweichen abhalten und benötigt daher auch keine extra Dämmung. Allerdings müssen alle an beheizte Räume des Hauses grenzenden Bauteile dann gegen den „kalten“ Keller gedämmt werden, damit über das Untergeschoss keine Wärme verloren geht. Auch interne Verbindungen von Wohnbereich und Keller, also Tür und Abgang zum Keller, müssen entsprechend dicht und gedämmt ausgeführt werden.

Im Gegensatz dazu steht der sogenannte Wohnkeller. Dieser wird in der Regel in demselben Effizienzstandard wie das über ihm stehende Haus ausgeführt. Das heißt, dass er rundum gegen das Erdreich gedämmt wird. Der Wohnkeller wird  auch geheizt und verfügt über eine lichte Raumhöhe, die eventuelle Wohnnutzungen ermöglicht. Wer heute schon in Erwägung zieht, seinen Keller oder Teile davon später fürs Wohnen oder ähnliche Nutzungen verwenden zu wollen, sollte daher schon beim Bau eine entsprechende Dämmung vorsehen. Nachträgliches Dämmen des Untergeschosses ist ungleich aufwendiger und teurer. 

Abdichtung des Kellers

Keller müssen von außen gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich abgedichtet werden. Zum einen um die Konstruktion zu schützen, zum anderen um die Kellerräume und deren Inhalt vor Feuchteschäden, muffigem Geruch und Schimmel zu bewahren. Die nötige Qualität der Abdichtung – und damit auch der Kellerkosten – hängt von der jeweiligen Baugrundbeschaffenheit ab. Diese sollte mithilfe eines Baugrundgutachtens vorab geklärt werden.

Bei gemauerten Kellern kommt häufig eine Abdichtung aus Bitumen zum Einsatz. Solche Keller nennt man Schwarze Wanne. Sie eignen sich nur bei unproblematischen Bodenverhältnissen, z.B. bei den Lastfällen „Bodenfeuchtigkeit“ und „nichtstauendes Sickerwasser“. Keller aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) nennt man Weiße Wanne. Sie ist in der Regel ohne zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen ausreichend dicht – selbst bei Grundstücken mit hohem Grundwasserspiegel, wo Schwarze Wannen nicht mehr geeignet sind. Mehr Sicherheit bietet die sogenannte Braune Wanne: Bei ihr wird auf den WU-Beton eine zusätzliche braune Betonit-Abdichtung aufgebracht, die gegen aufstauendes Sickerwasser oder drückendes Wasser schützt. Fertigkellerhersteller haben außerdem spezielle Keller im Angebot, die so dicht sind, dass sie sogar schwimmen, z.B. der „AquaSafe-Keller“ von Glatthaar-Fertigkeller oder der „Climateq Aqua“ von Bürkle Fertigkeller.

Ein Keller kostet zwar Geld, kann aber tatsächlich auch bei der Baufinanzierung helfen: Bringt man hier eine weitere Wohneinheit, z.B. Einliegerwohnung unter, können bei Vermietung deren Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Mieteinnahmen helfen außerdem bei der Tilgung der Kredite.

Stufenweiser Ausbau

Ein stufenweiser Ausbau, angepasst ans Budget, ist möglich. Dies muss nur von Anfang an in die Planung einbezogen werden – z.B. die Anbindung an Heizung und Versorgungsleitungen für ein weiteres Bad oder eine Sauna. Soll der Keller später als Aufenthaltsraum ganz oder teilweise genutzt werden, muss er in die genehmigte Bruttogeschossfläche einbezogen sein. Und den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung in Hinblick auf Raumhöhe, natürliche Belichtung und Belüftung entsprechen.

Herstellungskosten

Beim Bau eines Kellers muss man genau kalkulieren, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. Aber auch oberirdischer Lagerraum kostet Geld. Die Kosten sollten exakt gegenübergestellt werden. Das Ausheben einer „normalen” Baugrube kann teilweise sogar in Eigenleistung erbracht werden. Aushub und Entsorgung des Erdreichs müssen sorgfältig kalkuliert werden, zur Erstellung der Kellerwände kommt noch die Bauwerksabdichtung dazu. Fertigkeller liegen bei den Kosten zwar in der Regel etwas höher als ein vor Ort erstelltes Untergeschoss, aber es gibt seltener Probleme mit Bauschäden.

Schwieriger Baugrund

Es gibt Baugründe – vor allem hoch stehendes Grundwasser oder drückendes Wasser – die Schwierigkeiten beim Kellerbau bereiten können. Aber hier gibt es Abhilfe in Form von besonderen technischen Lösungen.

Fazit: Ist ein Keller sinnvoll?

Vieles lässt sich durch Um- und Anbauten verändern. Aber ein nachträglicher Kellereinbau ist nicht möglich. Daher sollte der Verzicht auf einen Keller sehr gut überlegt sein.