Ein Bungalow aus den 70er-Jahren, ein schwieriger Baugrund im alten Mainbett und eine nüchterne Rechnung: Ein Bauherr aus Hattersheim hat gemeinsam mit seiner Schwester das Grundstück der Eltern neu entwickelt. Entstanden ist ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, das heute vollständig vermietet ist. Ein Erfahrungsbericht über Planung, Risiken und die Frage, was ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage leisten kann.
Auf dem 900 m² großen Grundstück in Hattersheim stand jahrzehntelang das Elternhaus: ein Bungalow aus den 70er-Jahren. „Nicht sanierbar, traurige Bausubstanz“, sagt Bauherr Dr. B. heute. Gemeinsam mit seiner Schwester entschied er sich für Abriss und Neubau. Die Geschwister teilten das Projekt zu gleichen Teilen.
Heute steht dort ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen von jeweils rund 120 Quadratmetern, gebaut im Energiestandard Effizienzhaus 55. Ausgeführt hat den Bau RheinMassiv. Alle Wohnungen sind vermietet.
| Projekt-Steckbrief | |
| Ort | Hattersheim am Main |
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus mit Keller und Mansardendach im viktorianischen Stil |
| Bauweise | Massivhaus |
| Wohneinheiten | 6 |
| Grundstücksfläche | ca. 900 m² |
| Wohnfläche | 720,90 m² gesamt, ca. 120 m² je Wohnung |
| Wohn-/Nutzfläche | 908,78 m² |
| Umbauter Raum | 2.332,93 m³ |
| Energiestandard | KfW-Effizienzhaus 55 |
| Haustechnik | Luft-Wasser-Wärmepumpe, dezentrale Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung |
| Stellplätze | 9, davon Doppelparker im Erdreich (bauseits) |
| Ausstattung (Auswahl) | Alu-Haustür, hochwertige Vinylböden, Natursteineinlagen in Bädern und Gäste-WCs |
| Grundstück | Abrissgrundstück (Bungalow, 70er-Jahre) |
| Bauzeit | ca. 13 Monate |
| Nutzung | vollständig vermietet |
| Bauunternehmen | RheinMassiv |
Neuland war das Thema Vermietung für den Bauherrn nicht. Seit fast 30 Jahren investiert die Familie in Reiheneigenheime und Doppelhaushälften. „Für uns war das Thema Vermietung und Investitionen in Immobilien nichts Neues, sondern im Grunde eine logische Fortführung dessen, was wir mal begonnen hatten“, sagt er. Mit einem Mehrfamilienhaus hatte er dagegen keine Erfahrung: „Das war dann schon wieder ein anderes Ding.“
Erst rechnen, dann bauen
Der Bauherr hat nach eigenen Angaben über zehn Jahre große Controlling-Einheiten geleitet. Entsprechend klar ist seine Reihenfolge: Bevor überhaupt ein Grundstück feststeht, kommt die Wirtschaftlichkeitsrechnung. Für ihn ist sie „der absolute Ausgangspunkt“.
Dazu gehört zuerst, das Umfeld zu kennen. Dann folgt eine Marktanalyse: Wie hoch liegen die Mieten in der Gegend? Erst danach entsteht ein Szenario, was das Projekt kosten darf. „Ich will ja kein Geld verbrennen, sondern ich plane ein langfristiges Investment, das eine Rendite bringen soll und das mich nicht in irgendeine schwierige Situation bringen soll, weil nicht vermietbar oder weil sonst sonst ein signifikantes Problem auftaucht.“
In die Rechnung gehören für ihn das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital, der Cashflow und die Zinssituation. Ist der Netto-Cashflow negativ, muss die Lücke aus anderen Teilen des Vermögens geschlossen werden. Wer diese Rechnung kennt, weiß auch, wie teuer Grundstück und Haus höchstens sein dürfen.
Steuerliche Gestaltungsfragen, etwa die Gründung einer GmbH, sollte nach seiner Erfahrung jeder individuell mit dem Steuerberater klären. Weniger hilfreich fand er Gespräche mit Bankberatern oder Vermögensverwaltern, weil diese vor allem die Produkte ihrer Häuser im Blick hätten. Zur Vorbereitung empfiehlt er außerdem Fachliteratur und Fallstudien zum Thema Zinshaus. Sein Grundsatz: „Wer keinen Vermögensplan hat und keine Planung, braucht sich nicht zu wundern, dass er kein Vermögen bekommt.“
Vier Reihenhäuser oder sechs Wohnungen?
Für das Grundstück rechnete der Bauherr zwei Varianten durch: vier Reiheneigenheime oder ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten. Die Entscheidung fiel eindeutig aus. „Das Mehrfamilienhaus hat uns überzeugt, schlichtweg, weil es von der Rendite her das attraktivere war.“
Der Hintergrund: Je größer eine Einheit, desto geringer fällt die spezifische Miete pro Quadratmeter aus. Mit einem Reiheneigenheim von etwa 140 Quadratmetern lässt sich im Umfeld von Hattersheim nach seiner Rechnung nicht die Rendite erzielen, die kleinere Wohnungen im Mehrfamilienhaus auf vergleichbarer Fläche bringen. Auch ein Vierfamilienhaus hätte sich nicht gerechnet. Seine Methode beschreibt er bewusst bodenständig: „Nicht träumen, sondern auf Immobilienportalen recherchieren. Da sehe ich ganz genau, was wird denn aktuell angeboten und was kostet es?“
Zur Rechnung gehört für ihn auch der Restwert. Die Reiheneigenheime, die die Familie vor 28 Jahren gebaut hat, sind heute nach seiner Aussage etwa doppelt so viel wert. Eingeplant hatte er das nicht, er spricht von einem „Windfall-Profit“, einem unerwarteten Gewinn. Ein solides, gut gebautes Haus in guter Lage verliere nicht an Wert. Er betont aber auch: Die Baukosten sind seit Baubeginn 2022 ebenfalls gestiegen.
Immobilien sind für ihn eine Risikoklasse innerhalb des persönlichen Vermögensmixes, die er eher mit Festgeld oder einer Bundesanleihe vergleicht als mit Aktien. Wer in den vergangenen zehn Jahren in einen breiten Aktienindex investiert habe, hätte wahrscheinlich eine andere Rendite erzielt. Welche Risikoklassen jemand im Portfolio haben will, sei eine sehr persönliche Entscheidung. Seine eigene Bilanz: In fast 30 Jahren Vermietung hatte er nach eigener Aussage keinen Mietausfall und keinen größeren Streit mit Mietern, wobei die Familie ihre Mieter sorgfältig auswählt. Ob sich diese Erfahrung übertragen lässt, hängt von Lage, Finanzierung und persönlicher Situation ab.
Gebaut, „als wäre es für uns“
Drei Faktoren entscheiden für den Bauherrn über die Vermietbarkeit: die Lage, die energetische Ausstattung und eine bauliche Ästhetik, für die Mieter auch bereit sind, mehr zu zahlen. „Wir haben das Haus so gebaut, als wäre es für uns“, sagt er. Das bedeutete nicht immer die günstigste Lösung.
Sichtbarstes Beispiel ist das Dach. Statt eines Satteldachs trägt das Haus ein Mansardendach im viktorianischen Stil. Die Mehrkosten hat der Bauherr mit einem Online-Tool selbst auf rund 60.000 Euro geschätzt. „Wir wollten ein schickes Haus haben, das einen Villenstil hat, wo die Leute davor stehen bleiben, wo sie gerne drin wohnen.“ Zum Gesamtbild passt auch die Haustür aus Aluminium.
Im Inneren setzt sich der Anspruch fort. In den Wohnungen liegen hochwertigere Vinylböden, als ursprünglich ausgeschrieben waren. In Bädern und Gäste-WCs sind helle Wandfliesen mit Natursteineinlagen und Steinimitat kombiniert, in einem Bad wurden Holzfliesen verlegt. Ein Bad hat seine Frau gestaltet. „Das merkt ja jemand, wenn er in die Wohnung kommt, dass sich da jemand Mühe gemacht hat“, sagt er. Teuer sei das nicht, „das ist eben ein gewisser ästhetischer Anspruch“. Wer selbst kein Gespür dafür habe, solle jemanden hinzuziehen, der es hat.
Auch die Haustechnik ist auf einen sparsamen Betrieb ausgelegt. Das Haus ist als KfW-Effizienzhaus 55 gebaut und wird mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe beheizt. Eine dezentrale Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung sorgt für frische Luft in den Wohnungen, ohne dass die Wärme der Abluft ungenutzt nach draußen geht. Damit ist der Punkt abgedeckt, den der Bauherr neben Lage und Ästhetik für die Vermietbarkeit als entscheidend nennt: die energetische Ausstattung.
Auch die Lage spielt mit. Das Haus steht am Feldrand, ein See als Naherholungsgebiet liegt rund 150 Meter entfernt. Das angrenzende Feld ist nicht als Bauland ausgewiesen, der Blick bleibt also frei.
Die Wahl des Baupartners: ein Entwurf, der passte
Der Bauherr sprach mit mehreren Bauunternehmen und Bauträgern, zwei kamen in die engere Wahl. Darunter RheinMassiv (damals noch unter dem Namen Massivhaus Rhein Lahn). Bewusst hielt er die Vorgaben offen. Er schickte Bilder von Häusern, die ihm gefielen, und wartete ab. „Ich habe aber nicht konkret ein Mansardendach gewünscht oder Ähnliches. Der Entwurf der Architektin von RheinMassiv hat unseren ästhetischen Nerv getroffen.”
Dazu kamen die Gespräche mit Betriebsleiter Andreas Mastel, der einen vertrauenswürdigen und sympathischen Eindruck hinterließ, „was sich auch später bestätigt hat“. Mit Bauträgern hatte der Bauherr früher auch schon überaus schlechte Erfahrungen gemacht. Umso mehr zählte für ihn dieser Punkt: „Bauen ist ja Vertrauen. Das ist das wichtigste Element.“
Auch die Planungsphase bewertet er positiv. Beratung und Planung seien sehr professionell gewesen. Ein großes Lob geht an die Architektin, die auch Änderungswünsche gut eingearbeitet habe.
Vom Abrissgrundstück zum Neubau: Wenn der Boden nicht mitspielt
„Ein Hausbau ist immer ein Abenteuer, und da passieren manchmal Sachen, die hat man nicht auf dem Radar“, sagt der Bauherr. In Hattersheim war es der Untergrund. Das Haus steht im alten Mainbett, und das Bodengutachten zeigte eine Erdschicht, die nicht tragfähig war. Es musste deutlich tiefer ausgehoben werden als geplant, teilweise als besonders teurer Sonderaushub. Anschließend wurde die Grube mit Grobschlag wieder verfüllt.
Dazu kam viel Wasser in der Baugrube. Für die Entsorgung über die Stadt lag nach Angaben des Bauherrn ein Angebot von 2,50 Euro pro Kubikmeter vor, bei der anfallenden Menge wären das rund 50.000 Euro gewesen. Die Lösung lag direkt nebenan: Dank der Feldrandlage durfte das Wasser nach Absprache mit dem Landwirt auf dessen Feld geleitet werden. Die untere Wasserbehörde genehmigte das.
Während der Bauphase kam es außerdem zu sechs Wochen Baustopp. Ein Nachbar hatte einen Riss an seinem von der Baugrube mehr als zehn Meter entfernten Haus beim Bauamt gemeldet. Einen Zusammenhang mit der Baustelle sieht der Bauherr retrospektiv nicht, er spricht von einer Überreaktion. Mehraushub, Verzögerung und Baustopp kosteten Geld. „Das war alles nicht RheinMassiv geschuldet“, stellt er klar.
Eine weitere Kostenposition ergab sich aus den behördlichen Auflagen. Neun Stellplätze waren gefordert, eine Ablöse war nicht möglich. Gelöst wurde das mit einem im Erdreich versenkten Doppelparker, den der Bauherr selbst beauftragte und der nach seinen Angaben rund 60.000 Euro kostete. Genutzt wird der Parker heute nicht, da die Mieter insgesamt keine neun Autos besitzen. Er sieht darin ein Beispiel dafür, wie Auflagen die Baukosten und damit am Ende auch die Mieten nach oben treiben.
Kostenrahmen trotz Materialkrise
In die Bauphase fiel der Beginn des Ukraine-Kriegs, die Preise für Baustoffe wie Holz und Steine stiegen stark. Der Bauherr rechnete mit einem unangenehmen Anruf: Die vereinbarten Baukosten seien nicht mehr zu halten. „Das ist nicht erfolgt“, sagt er. Für ihn ein Zeichen guter Vorausplanung bei der Sicherung der Materialien durch RheinMassiv. Dass das Projekt für die bei Vertragsabschluss vereinbarten Leistungen im Kostenrahmen blieb, verdient aus seiner Sicht „drei Ausrufezeichen“.
Nacharbeiten gab es trotzdem, wie bei fast jedem Bau. „Das ist normal“, sagt der Bauherr. Seine Bilanz der Zusammenarbeit fasst er so zusammen: „Alles, was man planen kann, ist kontrollierbar, wenn man einen guten Partner hat. Überraschungen, die man nicht auf dem Radar hat, das ist wirklich das Risiko.“
Was am Ende auf der Rechnung stand
Zehn Prozent Reserve für Unvorhergesehenes hatte der Bauherr eingeplant. Am Ende lagen die Gesamtkosten des Projektes rund 15 Prozent über der Kalkulation. Ein Teil davon entfiel auf Leistungen außerhalb des Bauvertrags mit RheinMassiv: Für Pflasterarbeiten und Gartenanlage hatte er zu wenig angesetzt. Für den Bauteil selbst hätten die zehn Prozent nach seiner Nachkalkulation ausgereicht, obwohl darin auch bewusst gewählte Upgrades stecken, etwa hochwertigere Böden, Steinfliesen und Monsunduschen.
Um die geplante Rendite ungefähr zu halten, wurden die Wohnungen etwas teurer vermietet als ursprünglich kalkuliert. Sein Rat an andere Bauherren ist deshalb eindeutig: mindestens zehn Prozent für Unvorhergesehenes einplanen.
Vollständig vermietet: die Probe aufs Exempel
Die Wohnungen ließen sich nach Aussage des Bauherrn „sehr gut vermieten“. Als kürzlich ein Mieterwechsel anstand, war innerhalb von etwa einem Monat eine neue Mietpartei gefunden. „Das zeigt im Grunde auch die Attraktivität des Objekts.“ Die neuen Mieter seien „total happy“ gewesen, so etwas im Rhein-Main-Gebiet zu finden.
Rückblick: „Anders an sich nichts“
Würde er das Projekt noch einmal so umsetzen? Der Bauherr bejaht. Ein Bau laufe nie linear, doch insgesamt habe alles gepasst. Er sieht sein Mehrfamilienhaus als risikoarmes Investment: „Wenn die Lage stimmt, wenn die Bauausführung stimmt, wenn die Energieklasse stimmt, dann ist das sehr risikoarm.“
Auf die Frage, was er anders machen würde, lautet seine Antwort: „Anders an sich nichts.“ Allenfalls könne man durchrechnen, ob ein einfacheres Haus ohne Keller mehr gebracht hätte. Nach dem Abriss sei die Baugrube aber ohnehin schon da gewesen.
Was der Bauherr anderen Bauherren rät
- Zuerst rechnen: Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Mietmarkt, Kosten, Eigen- und Fremdkapital und Cashflow, bevor ein Grundstück gekauft wird.
- Das Umfeld kennen: Lage und Mietniveau vor Ort genau prüfen.
- Unabhängig beraten lassen: steuerliche Fragen mit dem Steuerberater klären.
- Reserve einplanen: mindestens zehn Prozent für Unvorhergesehenes.
- Auf Qualität achten: Lage, Energiestandard und Ästhetik entscheiden über die Vermietbarkeit.
- Dem Baupartner vertrauen können: „Bauen ist Vertrauen.“
- Gelassen bleiben: Wer baut, braucht eine gewisse Resilienz gegenüber Überraschungen.
Fazit: Vermögensaufbau beginnt mit dem Taschenrechner
Das Mehrfamilienhaus in Hattersheim zeigt, dass ein Ersatzneubau auf einem Familiengrundstück zur langfristigen Kapitalanlage werden kann. Es zeigt aber auch, dass der Weg dorthin selten geradlinig verläuft. Baugrund, Behörden und Nachbarn lassen sich nicht vollständig planen. Umso wichtiger sind eine belastbare Rechnung, eine ausreichende Reserve und ein Baupartner, der Zusagen einhält. Der Bauherr bringt es auf eine Formel: „Das A und O ist Planung.“
Bilder: RheinMassiv GmbH
