Es ist noch gar nicht so lange her, da hing einem das Hypothekendarlehen wie ein Mühlstein um den Hals. Die jährlich zu zahlende Leistung (Annuität) war festgelegt und musste ohne Wenn und Aber abbezahlt werden.
Inzwischen herrscht eine Vielfalt am Baufinanzierungsmarkt, und die daraus resultierende Flexibilität ist durchaus positiv für Bauherren. Immobilien und Kredit darauf sind für Banken, Sparkassen und Versicherungen eine gute Anlage. Denn drei Prozent Zinsen können sie momentan sonst nur mit erhöhtem Risiko am Anleihen- und Aktienmarkt erwirtschaften. Weil also Bauherren lukrative Geschäftspartner sind, kommen ihnen die Kreditinstitute ein wenig entgegen nach der Devise: „Wenn Sie einen Engpass haben, dann können Sie Ihre Tilgung eine Zeit lang reduzieren oder gar aussetzen.“ Das ist zum Beispiel für Familien interessant, die Mehrkosten haben, weil sie Zuwachs bekommen oder ein Elternteil zum Pflegefall wird. Eine geringere Tilgung kann da spürbare Entlastung bringen.
Tilgungsreduzierung und Sondertilgung
Die Förderdarlehen der KfW-Bank sehen tilgungsfreie Jahre vor, um Kreditnehmer in den Anfangsjahren zu entlasten. Der Versicherungskonzern Hannoversche bietet zum Beispiel für seine Hypothekendarlehen eine Tilgungsbandbreite von ein bis acht Prozent an. „Den Tilgungssatz können Sie während der Sollzinsbindung bis zu drei mal ändern“, heißt es in den Angaben zu den Kreditprodukten.
Allerdings sollten Kreditnehmer darauf achten, dass sie nach Ende der Zinsbindungsfrist, also zum Beispiel nach 15 Jahren, nicht mit einer zu hohen Restschuld dastehen. Denn dann droht Gefahr, wenn die Kreditverlängerung in einer Hochzinsphase vonstatten geht.
Deshalb ist es für Bauherren angenehm, wenn sie über eine Sondertilgungsoption verfügen. Das ist inzwischen gängige Praxis. Fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Kalenderjahr sind üblich. So kann man, wenn die Oma 10000 Euro springen lässt, seine Schulden spürbar drücke. Nicht immer muss man für diese Möglichkeit einen Aufpreis auf den Zinssatz zahlen.
Auch eine Zinsvergünstigung hilft
Nicht nur Tilgungsreduzierung kann das Budget entlasten, sondern auch bessere Zinskonditionen. So bietet wiederum die Hannoversche Familien mit Kindern eine „Fami-lienhypothek“ an. Dabei handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen, das zu einem vergünstigten Zins vergeben wird. „Wenn Sie bei Antragstellung einen Anspruch auf Kindergeld haben und das Kind maximal 18 Jahre alt ist, werden Sie mit Zinsabschlägen besonders gefördert“, erklärt die Versicherung.
Erst ganz zum Schluss tilgen
Eine weitere Variante, die monatliche Kreditrate klein zu halten, sind sogenannte „endfällige Darlehen“. Der Kreditnehmer zahlt monatlich nur die Zinsen und tilgt das Darlehen am Ende der Laufzeit mit einem Schlag. Das kann vor allem für Vermieter eine interessante Option sein, da sie die Zinskosten steuerlich geltend machen können. Doch ist dieses Modell kein Selbstläufer. Denn um die Schulden am Ende der Laufzeit begleichen zu können, muss der Schuldner etwas dafür tun.
Alternative 1: ein klassischer Sparplan
Angesichts der mickrigen Renditen bei Staatsanleihen, müssen Anleger auf riskantere Optionen umsteigen (Unternehmensanleihen, Aktien, Fonds). Doch diese Strategie birgt das Risiko, dass die Kurse enorm schwanken können und daher der Ertrag am Ende der Zinsbindung des Darlehens höchst ungewiss ist. Wenn die Rechnung nicht aufgeht, droht eine teure Anschlussfinanzierung.
Alternative 2: eine Lebensversicherung
Angesichts des niedrigen Garantiezinses und der Besteuerung von Policen, die nach dem 31.12.2004 abgeschlossen wurden, ist man mit dieser Anlageform kaum in der Lage, innerhalb von zehn oder 15 Jahren ein nennenswertes Vermögen aufzubauen. Die Kreditzinsen sind – egal ob in einer Niedrig- oder Hochzinsphase – in der Regel höher als die Ertragszinsen (bei risikofreien Anlagenklassen).
Alternative 3: ein Bausparvertrag
Der Darlehensnehmer spart einen Bausparvertrag an, der dann zuteilungsreif ist, wenn das Darlehen ausläuft. Anschließend wird das Bauspardarlehen abbezahlt. Ob sich diese Variante lohnt, kann nur ein unabhängiger Berater ermitteln, da die Berechnungen von vielen Faktoren abhängen.
Fazit: Vor gewagten Konstruktionen sollte man sich jedoch hüten.
