Was ändert sich 2026 für Immobilienbesitzer?
Mit dem neuen Jahr kommen viele Änderungen und Neuerungen auf Bauleute zu. Die wichtigsten Punkte in Kürze zusammengefasst:
- Zinssenkung im WEF-Programm: Der Endkundenzinssatz für „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) sinkt massiv von 1,71 % auf 1,12 %.
- 65 % Erneuerbare Energien: In Städten mit über 100.000 Einwohnern müssen neu eingebaute Heizungen ab dem 30.06.2026 zu mindestens 65 % mit Erneuerbaren betrieben werden.
- Energy-Sharing (ab Juli 2026): Ein Gamechanger! Ihr dürft lokal erzeugten Strom (z.B. vom eigenen Dach) unbürokratisch mit der Nachbarschaft teilen.
1. Finanzierung & Förderung: Mehr Spielraum für Familien
Die Finanzierung und das Budget jeder Baufamilie sowohl für Bestandsimmobilien als auch für den Neubau sind immer heiß diskutierte Themen. Wenn die Finanzierung nicht steht, kann der Traum vom Haus zerplatzen. Daher wurden zusätzliche Fördermöglichkeiten, niedrigere Zinsen und weitere Erleichterungen für Eigenheimbesitzende eingeführt.
1.1 KfW 300: Massive Zinssenkung im WEF-Programm
Die KfW Bank fördert mit dem Kredit 300 „Wohneigentum für Familien“ Familien mit Kindern und Alleinerziehende. Gefördert werden Neubau und auch der Erstkauf von selbstgenutzten und klimafreundlichen Wohngebäuden und Eigentumswohnungen in Deutschland.
Ein klimafreundlicher Neubau kann dann ab bereits 0,01 % effektivem Jahreszins gefördert werden. Der Kredithöchstbetrag liegt dabei zwischen 170.000 und 270.000 Euro, wobei die Förderung von der Höhe des Einkommens abhängt.
Folgende Stufen werden gefördert:
| Merkmal | Klimafreundliches Wohngebäude | Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG |
| Energiestandard | Effizienzhaus-Stufe 40 (EH 40) | Effizienzhaus-Stufe 40 (EH 40) |
| Treibhausgase | Grenzwerte gemäß QNG-PLUS müssen eingehalten werden | Grenzwerte gemäß QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM müssen eingehalten werden |
| Zertifizierung | Nachweis der Berechnungen (kein Siegel nötig) | Offizielles Nachhaltigkeitszertifikat (QNG-Siegel) zwingend erforderlich |
| Heizung | Verbot von Öl, Gas oder Biomasse | Verbot von Öl, Gas oder Biomasse |
| Förderhöhe | Geringerer Kreditbetrag (Basis-Stufe) | Höherer Kreditbetrag durch zusätzliche Zertifizierung |
Beide Förderstufen erhalten eine Förderung für folgende Maßnahmen:
- Bau und Kauf
- Planung und Begleitung des Baus durch Expert*innen für Energieeffizienz und Berater*innen für Nachhaltigkeit
- Nachhaltigkeitszertifizierung
1.2 „Jung kauft Alt“: Erleichterte Sanierung für Bestandsimmobilien
In einem weiteren Förderprogramm der KfW Bank „Jung kauft Alt“ (Kredit Nr. 308) werden der Erwerb und die energieeffiziente Sanierung von Bestandsgebäuden für Familien mit Kindern gefördert.
Voraussetzungen für die Förderung:
- gültiger Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis der Energieeffizienzklasse F, G oder H muss bei Antragstellung vorliegen
- energieeffiziente Sanierung mindestens auf Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ oder „Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare Energien“ gemäß der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ muss innerhalb von 4,5 Jahren nach Zusage geschehen
Der Förderkredit ist ab 0,01 % effektivem Jahreszins möglich, wobei der Kredithöchstbetrag zwischen 100.000 bis 150.000 Euro liegt. In eurem Haushalt muss mindestens 1 Kind unter 18 Jahren leben. Für die Kinder, die nach der Antragstellung geboren werden, erhaltet ihr keine Förderung.
1.3 Neustart EH55-Förderung: 800 Mio. Euro für den klimafreundlichen Neubau
Alle, die in klimafreundliche Neubauten investieren, können vom Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (Kredit Nr. 297, 298) profitieren. Im Gegensatz zu den vorherigen Förderkrediten kann dieser Kredit nicht nur an Privathaushalte mit Kindern vergeben werden:
- Privatpersonen, zum Beispiel Eigentümerinnen und Eigentümer
- Wohneigentumsgemeinschaften
- Einzelunternehmerinnen und Einzelunternehmer sowie freiberuflich Tätige
- Unternehmen und kommunale Unternehmen
- Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR)
- Vermieterinnen und Vermieter
- alle juristischen Personen des Privatrechts, zum Beispiel Wohnungsbaugenossenschaften
- Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts, zum Beispiel Kammern oder Verbände
- soziale Organisationen und Vereine
Folgende Stufen werden gefördert:
- ein Effizienzhaus 55 – Wohngebäude
- ein Effizienzhaus 40 – Klimafreundliches Wohngebäude
- ein Effizienzhaus 40 – Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
Alle drei Förderstufen erhalten eine Förderung für folgende Maßnahmen:
- Bau und Kauf einschließlich Nebenkosten
- Planung und Begleitung des Baus durch Expert*innen für Energieeffizienz und Berater*innen für Nachhaltigkeit
1.4 Barrierefreiheit & Umnutzung: Neue Zuschüsse für Umbau und Wohnraum
Das Jahr 2026 bringt tatsächlich gute Nachrichten für Immobilienbesitzer und Investoren. Es gibt zwei große Schwerpunkte: die Rückkehr der beliebten Zuschüsse für Barrierefreiheit und ein völlig neues Programm zur Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum.
a) Barrierefreier Umbau: Die Zuschüsse sind zurück
Nachdem die Fördertöpfe in den letzten Jahren oft schnell leer waren, hat die Bundesregierung für 2026 wieder Mittel für das bekannte KfW-Programm 455-B („Barrierereduzierung – Investitionszuschuss“) eingeplant.
- Förderbudget: Geplant sind ca. 50 Millionen Euro. Das ist weniger als in Rekordjahren, daher gilt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.
- Was wird gefördert? Einzelmaßnahmen wie bodengleiche Duschen, das Entfernen von Schwellen, breitere Türen oder Treppenlifte.
- Förderhöhe: In der Vergangenheit lag der Zuschuss bei 10 % der Kosten (bis zu 2.500 €) für Einzelmaßnahmen oder 12,5 % (bis zu 6.250 €) für den Standard „Altersgerechtes Haus“.
- Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten über das KfW-Zuschussportal gestellt werden.
b) Programm „Gewerbe zu Wohnen“: Büros werden Wohnungen
Dies ist ein neues Highlight, das speziell den Leerstand in Innenstädten bekämpfen soll. Der Start ist für den Sommer 2026 vorgesehen.
- Förderbudget: Massive 360 Millionen Euro sind hierfür im Sondervermögen vorgesehen.
- Die Besonderheit: Im Gegensatz zu vielen anderen Programmen soll es hier keine Mietobergrenzen geben. Das heißt, Sie können den neu geschaffenen Wohnraum zu marktüblichen Preisen vermieten.
- Förderart: Geplant sind vor allem zinsverbilligte Darlehen der KfW.
- Ziel: Die Nutzung von „grauer Energie“ (Umbau statt Abriss/Neubau) und die Belebung leerer Büroetagen.
2. Energiepreise & Photovoltaik: Die lokale Stromwende
Die Energielandschaft verändert sich 2026 massiv – weg von der Abhängigkeit großer Netze, hin zur Eigenregie. Das schont nicht nur die Umwelt, sondern langfristig auch euren Geldbeutel. Hier ist das Wichtigste, was ihr jetzt wissen müsst:
2.1 Senkung der Stromnebenkosten: Netzentgelte und Steuern im Sinkflug
Gute Nachrichten für eure Stromrechnung: Die Netzentgelte und die Stromsteuer sinken, während die Gasspeicherumlage wegfällt. Das dämpft die Energiekosten für eure Haushalte spürbar und sorgt für Entlastung im Alltag.
2.2 CO₂-Preis 2026: Die Kostenfalle für Öl- und Gasheizungen
Im Gegenzug müsst ihr bei fossilen Brennstoffen tiefer in die Tasche greifen. Der Preis für Öl und Gas verteuert sich auf 55–65 € pro Tonne CO₂, was das Heizen mit alten Systemen zunehmend unrentabel macht.
2.3 Energy-Sharing: Strom unbürokratisch mit Nachbarn teilen
Eine große Änderung kommt ab Juli 2026: ihr dürft lokal erzeugten Strom, zum Beispiel von eurem eigenen Dach, ganz einfach und unbürokratisch mit eurer Nachbarschaft teilen. Das stärkt die lokale Gemeinschaft und sorgt dafür, dass die Energie genau dort bleibt, wo sie produziert wird.
2.4 Solarpflicht & Einspeisevergütung: Was sich auf dem Dach ändert
Wenn ihr eine Dachsanierung plant, solltet ihr die Solarpflicht im Blick haben, die in vielen Bundesländern nun ausgeweitet wird. Aber Achtung: Falls ihr eine neue Anlage plant, könnte die Einspeisevergütung im Laufe des Jahres reformiert werden. Für eure bestehenden Anlagen müsst ihr euch jedoch keine Sorgen machen, hier bleibt der Bestandsschutz voll erhalten.
3. Heizung & Technik: Neue Regeln im Heizungskeller
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird jetzt richtig konkret – besonders, wenn ihr in einer größeren Stadt wohnt. Hier kommen die wichtigsten Neuerungen für eure Planung:
3.1 Die 65-Prozent-Pflicht: Neue Vorgaben für Großstädte ab Juni 2026
In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern greift ab dem 30.06.2026 eine wichtige Frist: Jede neu eingebaute Heizung muss dann zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Damit rücken nachhaltige Systeme wie Wärmepumpen oder Hybridlösungen endgültig ins Zentrum eurer Sanierungspläne.
3.2 Flüster-Wärmepumpen: Neue Lärmschutzvorgaben für die Förderung
Wenn ihr eine Förderung für eure neue Wärmepumpe kassieren wollt, müsst ihr künftig auf die Lautstärke achten. Neue Geräte müssen deutlich leiser sein – und zwar mindestens 10 Dezibel unter den offiziellen Lärmgrenzwerten. Das sorgt nicht nur für finanzielle Unterstützung, sondern auch für deutlich mehr Ruhe in eurer Nachbarschaft.
3.3 Fristen für Kaminöfen: Nachrüstpflicht für Altbestände bis 2026
Besitzt ihr einen Kamin- oder Holzofen aus den Jahren 1995 bis 2010? Dann ist jetzt schnelles Handeln gefragt. Bis Anfang 2026 müsst ihr nachweisen, dass eure Anlage die aktuellen Grenzwerte einhält. Passt das nicht, steht entweder eine Nachrüstung mit Filtern oder die Stilllegung des Ofens an.
Grenzwerte (Stufe 2):
- Feinstaub: maximal 0,15 g/m³
- Kohlenmonoxid (CO): maximal 4,0 g/m³
Was zu tun ist: Wenn das Typenschild oder eine Herstellerbescheinigung diese Werte nicht bestätigt, muss eine Messung durch den Schornsteinfeger erfolgen. Werden die Werte überschritten, muss der Ofen mit einem Partikelfilter nachgerüstet oder stillgelegt werden.
Ausnahmen: Historische Öfen (Baujahr vor 1950), offene Kamine (nur gelegentliche Nutzung), Badeöfen und Herde unter 15 kW sind meist befreit.
3.4 Kommunale Wärmeplanung: Planungssicherheit für den Fernwärmeanschluss
Bis Mitte 2026 müssen alle Großstädte ihre offiziellen Wärmepläne vorlegen. Das gibt euch die nötige Sicherheit für eure langfristige Planung, da ihr dann wisst, ob bei euch in absehbarer Zeit ein Fernwärmeanschluss möglich ist oder ob ihr auf eine individuelle Lösung setzen müsst.
Frist für Großstädte: Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen.
Frist für kleinere Kommunen: Gemeinden mit 100.000 oder weniger Einwohnern haben etwas mehr Zeit, nämlich bis zum 30. Juni 2028.
Stichtag der Einwohnerzahl: Maßgeblich ist der Stand vom 1. Januar 2024.
Ziel der Planung: Der Wärmeplan ist eine strategische Orientierungshilfe. Er zeigt auf, welche Gebiete für Wärmenetze (Fernwärme/Nahwärme) oder für eine wasserstoffbasierte Infrastruktur geeignet sind und wo eher dezentrale Lösungen (wie Wärmepumpen) sinnvoll sind.
4. Baurecht & Planung: Schneller und einfacher zum Eigenheim
Bürokratieabbau erfolgt für den Wohnungsbau im Jahr 2026. Damit soll der Wohnungsbau endlich wieder angekurbelt werden. Hier sind die drei wichtigsten Punkte:
4.1 Der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB): Schnellere Genehmigungen bis 2030
Mit dem neuen § 246e BauGB („Bau-Turbo“) wurde ein echter Beschleuniger im Baugesetzbuch verankert. Kommunen können nun befristet bis Ende 2030 Wohnbauvorhaben deutlich schneller genehmigen – oft sogar ohne einen langwierigen Bebauungsplan aufstellen zu müssen. Das gilt besonders für das Aufstocken von Gebäuden oder das Umwidmen von Gewerbeflächen in Wohnraum.
4.2 Gebäudetyp E: Kostensenkung durch reduzierten Baustandard
Das „E“ steht für einfaches oder experimentelles Bauen. Durch das neue Gebäudetyp-E-Gesetz wird es für euch rechtssicher möglich, auf teure Komfort-Standards zu verzichten, die für die Sicherheit nicht zwingend nötig sind (z. B. bei der Anzahl der Steckdosen oder speziellen Dämm-Normen). Das spart massiv Baukosten, ohne die Qualität des Wohnens zu gefährden.
4.3 E-Mobilität: Gezielte Förderung der Ladeinfrastruktur im Wohneigentum
Der Fokus hat sich 2026 verschoben: Weg von der Förderung einzelner Wallboxen in Einfamilienhäusern, hin zur Unterstützung komplexer Lösungen in Mehrparteienhäusern. Das Ziel ist die sogenannte „Ladebereitschaft“ des gesamten Gebäudes.
- Neues Bundesförderprogramm 2026: Basierend auf dem „Masterplan Ladeinfrastruktur 2030“ plant die Bundesregierung für das Frühjahr (erwartet ab April/Mai 2026) ein neues Förderprogramm speziell für Mehrfamilienhäuser.
- Was wird gefördert? Nicht nur die Hardware (Wallbox), sondern vor allem die teure Ertüchtigung der Elektroinstallation, die Verlegung von Leitungen in Tiefgaragen sowie intelligente Lastmanagementsysteme, die das Hausnetz vor Überlastung schützen.
- Förderhöhe: Experten rechnen mit Zuschüssen von bis zu 60 % der Gesamtkosten.
- Rechtsanspruch durch das WEMoG: Seit der Reform des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) habt ihr als einzelne Eigentümer einen Rechtsanspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit. Die WEG darf das „Ob“ nicht mehr ablehnen, kann aber das „Wie“ (z. B. die Ausführung durch einen Fachbetrieb) mitbestimmen.
