Top-Tipps für die Bauplatz-Suche

Den Standort des neuen Zuhauses festzulegen ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Darum sollten sich angehende Bauleute ein genaues Bild über Lage und Nachbarschaft sowie künftige Entwicklungen des zur Wahl stehenden Wohnorts machen.

Den Bebauungsplan verstehen

Das Symbolkreuz zeigt die wichtigsten Informationen des B-Plans WR steht für „reines Wohngebiet“, in dem nur ausnahmsweise Läden und Handwerksbetriebe zugelassen sind. WA = Allgemeines Wohngebiet, Läden, soziale Einrichtungen etc. sind hier erlaubt. (Plan links) o steht für „offene Bauweise“ im Gegensatz zur geschlossenen, mit zum Beispiel Reihenhäusern; 0,35 ist Grundflächenzahl, die umkreiste 0,7 die Geschossflächenzahl. SD  35-48˚ schreibt Satteldächer mit Dachneigungen von 35 bis 48˚ vor, das E Einzelhäuser. Unten links steht die maximal zulässige Firsthöhe über Fertigfußboden im Erdgeschoss. Die römische ll besagt, dass maximal zwei Vollgeschosse erlaubt sind. Steht sie in einem Kreis, müssen genau zwei Geschosse gebaut werden.

Das Wunschgrundstück unter die Lupe nehmen

Die Lage des Grundstücks ist entscheidend für die Wertentwicklung des Neubaus wie auch dafür, wie wohl sich die Familie später zu Hause fühlt. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) ist es jedoch für private Bauleute heute eher schwer, überhaupt ein freies Grundstück zu finden, denn viele Kommunen verkaufen lieber an Investoren und Bauträger. Das kann allerdings dann eine Chance sein, wenn Sie sich für eine Fertighausfirma entscheiden, die in der gewünschten Region auch Grundstücke anbietet. Wo gebaut werden kann, erfahren Sie rechtsverbindlich mit kostenpflichtiger Bauvoranfrage. Ist ein Grundstück gefunden, beginnt die Prüfphase: In unseren Checklisten finden Sie alle wichtigen Punkte. Mehrere Besuche zu verschiedenen Zeiten helfen Sonnenstand und Geräuschkulisse einzuschätzen und Gespräche mit den Nachbarn zeigen mögliche Konflikte, bevor Sie sich örtlich binden. Wichtig ist auch die Entwicklung des Wohngebiets: Ob es in einer Wachstumsregion liegt, in der Gewerbe und Industrie angesiedelt werden sollen, verrät Ihnen das Bau- und Grundbuchamt (Amtsgericht). Es informiert  über den Bebauungsplan (B-Plan), den Flächennutzungsplan und den Grundbucheintrag. Vielerorts kann der Grundbuchauszug gegen 30 Euro Gebühr online angefordert werden: www.grundbuchamt-online.de. Hier  finden Sie die sogenannten Baulasten des Grundstücks: Wegerechte der Nachbarn, Abstandsregelungen und Hypotheken des Vorbesitzers.

Bebauungs- und Flächennutzungsplan informieren

Der B-Plan enthält alle rechtsverbindlichen wichtigen Details: die Bebauungsart, Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, Abstandsflächen sowie First- und Traufhöhe des neuen Hauses. Manchmal legt eine sogenannte Gestaltungssatzung sogar die Dachfarbe fest. Liegt für das Gebiet noch kein B-Plan vor, kann der Flächennutzungsplan über Bebaubarkeit und Entwicklung informieren: In einem reinen Wohngebiet (WR) werden keine Handwerksbetriebe eröffnet, im Mischgebiet (MR) ist dies durchaus möglich. Auch geplante Verkehrsflächen, Spielplätze und Kindergärten finden Sie hier. Sie möchten eine leise Umgebung? Dann wählen Sie ein Grundstück, das an „Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft“ grenzt. Sie bleiben unbebaut. Zwar beinhaltet der B-Plan oft Einschränkungen, er kann aber auch von Vorteil sein: Sind all seine Vorgaben erfüllt, kann in vielen Bundesländern mit einem Freistellungsverfahren auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. Weicht der Entwurf von den Vorgaben ab oder liegt das Grundstück in einem Gebiet ohne B-Plan, ist eine Genehmigung notwendig.

Von Anfang an sämtliche Kosten genau im Blick

Zum eigentlichen Grundstückspreis kommen einige „Nebenkosten“, beispielsweise die Grunderwerbssteuer. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Grundstück mit Haus fällt sie auf beides an, auch wenn das Gebäude abgerissen wird. Hier entstehen zudem Kosten für Abriss und Räumung. Auch beim Kauf von Grund und künftigem Haus eines Schlüsselfertig-Anbieters bezieht sich die Steuer auf beides. Darüber hinaus geht ein Prozent der Kaufsumme an den Notar, die Gebühr für den Grundbucheintrag beträgt 0,5 Prozent des Kaufpreises. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen (Straße, Wasser, Gas, Strom), fallen Erschließungskosten von 5 000 bis 10 000 Euro an. Letztlich empfielt sich ein Baugrundgutachten, das die Beschaffenheit des Bodens ermittelt, Altlasten aufspürt und über drückendes Wasser informiert. Kostenfaktor: 0,5 bis 1,5 Prozent der Rohbaukosten. In einem bebauten Wohngebiet reichen eventuell auch die Erfahrungen der Nachbarn. Eine gute Gelegenheit, diese vorab kennenzulernen.