Wunschgrundstück auf Herz und Nieren prüfen
Die meisten Familien möchten gerne möglichst im Grünen, aber nah an der nächsten Stadt leben. In Ballungsgebieten sind stadtnahe Grundstücke aber kaum bezahlbar. Deshalb weichen immer mehr Bauwillige auf Klein- und Mittelstädte mit guter Infrastruktur aus. Denn wichtig für einen unkomplizierten Familienalltag ist, dass Geschäfte, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote in der Nähe oder gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sind. Ständiger „Fahrdienst“ der Eltern für ihre Kinder und weite Wege zur Arbeit im Pendlerstau kosten Zeit und Geld.
Ein kleineres, stadtnahes Grundstück mit guter Infrastruktur oder die Nachverdichtung gewachsener Wohngebiete durch Grundstücksteilung kann da die langfristig günstigere Lösung sein.
Haben Sie bereits ein Grundstück ins Auge gefasst, beginnt die Phase der Prüfung (ausführliche Checkliste unter www.hausbauhelden.de/checklisten). Dazu gehören mehrere (!) Termine vor Ort. Besuchen Sie das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten, um Sonnenstand, Verschattung oder die Geräuschkulisse vor Ort besser einschätzen zu können. Versuchen Sie, mit Nachbarn ins Gespräch zu kommen. Das hilft, mögliche Konflikte früh zu erkennen, bevor Sie für immer an die Umgebung gebunden sind.
Wichtig ist auch, wenigstens eine grobe Einschätzung der zukünftigen Entwicklung des Wohngebietes vorzunehmen. Liegt das Gebiet in einer Wachstumsregion mit steigenden oder stabilen Immobilienpreisen? Plant die Gemeinde die Ansiedlung von Gewerbe oder Industrie, gibt es langfristige Entwicklungsziele, die das Umfeld attraktiv machen?
Um das zu überprüfen, ist ein Anruf beim zuständigen Bauamt und Grundbuchamt (Amtsgericht) notwendig. Hier gibt es Informationen über den Bebauungsplan (B-Plan), den Flächennutzungsplan und zum Grundbucheintrag des Grundstücks. Ein Grundbuchauszug kann gegen eine Gebühr von rund 30 Euro für viele Gemeinden auch online angefordert werden. Im Grundbuch stehen die sogenannten Baulasten, die auf dem Grundstück liegen. Das können Wegerechte des Nachbarn oder besondere Abstandsregelungen, aber auch Hypotheken des Vorbesitzers sein. Außerdem lässt sich feststellen, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits vollständig an die Gemeinde gezahlt wurden.
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Dokument für den Grundstücks-Interessenten. Hier lassen sich rechtsverbindlich alle für den Neubau wichtigen Details herauslesen, angefangen von der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn bis hin zu Firstausrichtung und Traufhöhe des neuen Hauses. Manchmal wird er durch eine sogenannte Gestaltungssatzung ergänzt, die unter Umständen sogar Dachfarben festlegt.
Liegt oder grenzt das Grundstück in oder an ein Gebiet, für den (noch) kein Bebauungsplan vorliegt, kann der Flächennutzungsplan wertvolle Hinweise über Bebaubarkeit oder Entwicklung liefern. So kann der Bauherr in einem reinen Wohngebiet (WR) sicher sein, dass kein lauter Handwerksbetrieb in der Nachbarschaft eröffnet wird, was in einem Mischgebiet (MR) möglich wäre. Auch die Lage von Verkehrsflächen, die vielleicht erst später ausgebaut werden oder Sonderflächen für Spielplätze, Kindergärten oder Schulen kann Auskunft darüber geben, wie ruhig das Grundstück tatsächlich liegt. Wer es gerne leise mag, sollte sich ein Grundstück suchen, das an „Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft“ grenzt, die auch später nicht bebaut werden dürfen.
