Als der Bund im Jahr 2006 die Grunderwerbssteuer an die Bundesländer abtrat, schwante vielen nichts Gutes. Und sie sollten Recht behalten, denn seitdem haben die Landesregierungen in bester Abzockermanier ordentlich zugelangt.
Erst zum 1. Januar 2013 haben mehrere Länder die Grunderwerbssteuer erhöht. Das Saarland ist dabei trauriger Spitzenreiter. Hatte die dortige Regierung schon zum 1.1.2012 den Satz von 3,5 auf 4,5 Prozent erhöht, so müssen Eigenheimer dort jetzt 5,5 Prozent berappen. Nur die Länder Bayern und Sachsen verharren noch auf – vergleichsweise – bauherrenfreundlichen 3,5 Prozent, dem Stand von 2006.
Das trifft Bauherren doppelt hart, denn je nach Region ist Bauland nicht gerade billig, zumal in Ballungsräumen. Da müssen dann schon mal 500 Euro oder gar noch mehr für den Quadratmeter investiert werden. Aber auch bei z.B. 200 Euro und einem Grundstück von 500 Quadratmeter Größe kommt ein Batzen von 100.000 Euro zusammen. Und dann kommt das Finanzamt und verlangt im Auftrag der Landesregierungen Grunderwerbssteuer. Das bedeutet bei dem Beispiel mit 100.000 Euro Grundstückskosten und einem Steuersatz von fünf Prozent werden 5.000 Euro Grunderwerbssteuer fällig, die der Bauherr zusätzlich berappen muss.
In vielen Fällen Steuer auch aufs Haus
Angesichts der Gesamtkosten mag ein solcher Betrag noch tolerabel erscheinen, aber erstens addieren sich bekanntlich auch Kleinbeträge zu ordentlichen Summen. Und zweitens bleibt es oft nicht bei der Besteuerung des Grundstücks. Denn in der Realität werden Grundstückskauf und Hausbau oft zusammen abgewickelt. Etwa wenn eine Familie ein Haus vom Bauträger kauft. Und dann ist Grunderwerbsteuer für Haus und Grund zu entrichten. Die Käufer von Altbauten können ein Lied davon singen.
Greifen wir das Beispiel von oben noch einmal auf: Angenommen zu den Grundstückskosten von 100.000 Euro kommen Baukosten in Höhe von 28.0000 Euro hinzu, dann beträgt die Grunderwerbssteuer bei einem Satz von 3,5 Prozent 13.300 Euro! Im Saarland wären es sogar 20.900 Euro. Eine Menge Geld, das dann beim Hausbau fehlt.
Problem „einheitlicher Vertrag“
Der Bundesfinanzhof hat die Zulässigkeit der Besteuerung von Boden und Haus mehrfach bestätigt. Grundlage dieser Praxis ist der Begriff „einheitliches Vertragswerk“. Einfachstes Beispiel: Eine Familie kauft Grundstück und Haus vom Bauträger, es wird nur ein Vertrag aufgesetzt. Dann fällt beides unter die Grunderwerbssteuer.
Aber auch wenn zwei separate Kaufverträge abgeschlossen werden, entbindet dies den Bauherren nicht von der Pflicht, die Steuer auf beide Teile zu entrichten. Das Finanzamt bzw. die Gerichte unterstellen in diesem Fall, dass der Bauherr in seiner Entscheidung, wie er das Grundstück bebauen möchte, nicht frei ist. Die Beweislast obliegt zwar dem Finanzamt, aber im Laufe der Zeit haben sich die Ämter darauf spezialisiert, diese Beweislast anhand von Indizien zu erbringen.
Darunter fallen folgende Punkte:
- Zeitliche Nähe der Vertragsabschlüsse
- Personelle Verflechtungen zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Hausbauer
- Weisungsgebundenheit des Architekten
- Grundstück und Haus sind Teil einer Reihenhausbebauung, die von einem Bauträger errichtet wird
Um die Grunderwerbssteuer auf den Boden zu beschränken, muss die Umgehungsstrategie demnach lauten:
- Zeitlicher Abstand von Grundstücks- und Hausvertrag
- Keinerlei personelle Verflechtungen zwischen Grundstücksverkäufer, Hausbauer/Architekt
- Die Rechtsprechung ist so finanzamtfreundlich, dass Bauherren im Zweifelsfall immer mit der Grunderwerbssteuer auf Grund und Haus rechnen müssen. Entsprechende Vorkehrungen sollten daher bei der Finanzplanung unbedingt getroffen werden.
